משכנתא לצורך השקעה בחלוקת דירות או בתים ליחידות דיור

בשנים האחרונות יותר ויותר בעלי דירות ובתים צמודי קרקע בוחרים בחלוקת דירות ובתים למספר יחידות דיור כדי לנצל את הפוטנציאל של הדירה וליצור רווחים גדולים יותר על ההשקעה.

 

פיצול דירה ל 2 יחידות דיור לתשואה גדולה יותר


אם במקרה של שיפוץ פנימי רגיל אין צורך בהיתרים מיוחדים כדי לשפץ את הדירה, הרי שבמקרה של חלוקה ל 2 יחידות דיור או יותר שמצריכה בנייה של עוד מטבח ועוד שרותים ומקלחת וכמובן 2 כניסות נפרדות אחת לכל דירה כבר חייבים לקבל היתרי בנייה מתאימים מטעם הוועדה המקומית כדי שיחידות אלו יעמדו בתקנים וכדי שיהיו חוקיות. 

 

במקרה כזה אתם צריכים לפנות לאדריכל שיעשה לכם תכניות עבור החלוקה ליחידות הדיור ולהגיש את התכניות לאישור הוועדה המקומית. הוועדה המקומית לא בהכרח תאשר לכם את התכניות, זה תלוי במספר גורמים שאותם בודקת הוועדה. קחו בחשבון שפעולה כזו כרוכה בעלויות נוספות על ההרחבה ובמידה ולא תקבלו את האישור כספכם לא יוחזרו לכם.


אם אתם חושבים להיכנס למהלך כזה רצוי מאד שתקבלו היתר בנייה עוד לפני שהתחלתם את השיפוץ והחלוקה של הדירה. אם כבר עשיתם חלוקה ליחידות דיור ואין לכם את האישורים המתאימים תוכלו להגיש בקשה לוועדה המקומית שיאשרו לכם את התכניות שעשיתם בדיעבד, אולם קחו בחשבון שלא בהכרח שתקבלו את היתרי הבנייה הנדרשים, הכל תלוי במדיניות הועדה המקומית באזור שבה הדירה נמצאת ורק אם עניתם לכל הקריטריונים של החלוקה.


קבלת היתר הבנייה לחלוקה ליחידות דיור כרוכה גם בהסכמת השכנים במידה והדירה היא בבניין משותף. אם עשיתם מהלך כזה של חלוקת דירה ללא היתרי בנייה ואחד השכנים הלשין עליכם לעירייה אתם צפויים לכך שיוגש נגדכם כתב אישום פלילי מטעם הוועדה המקומית על בנייה לא חוקית ובנוסף תצטרכו לשלם קנסות גבוהים ואף תדרשו להחזיר את מצב הדירה לקדמותה.  


במידה ותרצו למכור את הדירה אתם עלולים לשלם היטל השבחה על חלוקת הדירה כתנאי להעברת הזכויות בטאבו לקונים, לכן רצוי וחשוב גם להתייעץ עם עו"ד לפני שעושים צעד כזה כדי שלא תוציאו כספים לשווא.


פיצול דירה ל 2 יחידות דיור או יותר אינה פשוטה כפי שהיא נראית, הוועדות המקומיות והעיריות אינן אוהבות את הרעיון מאחר וזה מכביד על התשתיות הניתנות מטעם העיריות. בכל מקרה רצוי וכדאי שפיצול הדירה ייעשה באופן חוקי כדי להימנע מקנסות שיכולים להגיע למאות אלפי שקלים. כל דירה בפיצול חייבת להיות בגודל של 35 מ"ר ומעלה עם חדר שינה חדר מגורים מטבחון ומקלחת עם שרותים.


כמובן שכבעלי הדירה ההכנסה שלכם תהיה גדולה יותר אם פיצלתם את הדירה ל 2 יחידות דיור שונות ובטווח הארוך זה ישתלם לכם למרות השיפוץ החלוקה וההיתרים שתשלמו כדי שהפיצול יהיה באופן חוקי. דירות קטנות מבוקשות באיזורי המרכז ובקרבת מכללות על ידי סטודנטים וזוגות צעירים בתחילת דרכם שלא צריכים מרחב דיור גדול.


אם יש לכם אפשרת למצוא שוכרים, נאמר 2 זוגות שהם חברים ואתם בונים את השרותים והמקלחת כחלק מחדר השינה בכל חדר שינה ובונים את המטבח כמטבח משותף ואת חדר המגורים כמשותף ויש שעון מים אחד ושעון חשמל אחד, אז אינכם צריכים בהיתרי בנייה ואתם מוגנים מבחינת החוק שמתייחס לדירה זו כחלוקה לאגפים ולא חלוקה לדירות נפרדות.


כל חלוקה אחרת אם אינה מעוגנת בהיתרי בנייה יכולה להביא אתכם לצרות גדולות. בשנת 2012 יצאו תקנות לחוק פיצול דירות אולם המילה האחרונה בהחלטה נשארה בידי הרשויות המקומיות. ישנם 3 קריטריונים חיוניים שצריכים להתמלא כדי לקבל היתרי בנייה לפיצול דירה ל 2 יחידות דיור: הסכמת כל הדיירים בבניין, מספר הדירות שקבלו היתר לפיצול לא יעלה על 30% מכלל הדירות בבניין ושכל דירה תהייה מעל 30 מ"ר.


במידה ואתם צריכים או רוצים לקבל משכנתא על מנת לערוך את השיפוצים תצטרכו להמציא את כל האישורים שקבלתם מהוועדה המקומית לפיצול הדירה. ואם אין לכם היתרי בנייה סביר להניח שלא תקבלו את המשכנתא.


יחידות דיור בבתים צמודי קרקע


כדי להקטין את משבר הדיור לזוגות צעירים, גרושים ורווקים, יש היום אפשרות לבעלי בתים פרטיים לבנות יחידות דיור על הקרקע שלהם או להקצות חלק מהבית הקיים כיחידה נפרדת לצורך שכירות.


אם אתם בעלי בית פרטי הרי שבבניית יחידות דיור כאלו יהיה עליכם להגיש בקשה לרשות המקומית ובהליך מזורז תוכלו לקבל אישור ל 5 שנים מבלי שיידרשו מכם היתרי בנייה כלל. יחידות הדיור צריכות להיות בגודל של 45 מ"ר לפחות ויינתנו אישורים רק ל 20% מבעלי הבתים הפרטיים. האישורים יינתנו ליחידות שהן לצורך השכרה בלבד ויש הגבלה של יחידת דיור אחת לכל בית פרטי. כמו כן יחול היטל השבחה מופחת של 33% ובמידה והבית יימכר יוטל היטל השבחה נוסף של 33% .


למותר לציין כי יש ביקוש גדול להשכרה של יחידות מסוג זה מאחר ובדרך כלל כל שאר התשתיות כלולות במחיר השכירות, כמו אינטרנט וכבלים שחוסכים לשוכר כמה מאות שקלים.
במקרה כזה אם אתם צריכים או רוצים משכנתא ואתם עונים על הקריטריונים החוקיים שאינם דורשים היתרי בנייה תוכלו לקבל משכנתא לצורך העניין ללא כל בעיה.


גם כאן על מנת לקבל משכנתא בתנאים הטובים ביותר לבקשה שלכם, מלאו את הפרטים שלכם בטופס כדי לקבל עד 3 הצעות מחיר לשירות ולייעוץ שיועצי משכנתא יכולים לתת לכם. אם אתם עדיין לא בטוחים שאתם צריכים יועץ משכנתא, לקבלת המשכנתא הטובה והמתאימה לכם ביותר, אנו ממליצים לקרוא את הכתבות הרלוונטיות באתר כדי להבין שיועץ משכנתא בימינו זה לא מותרות אלא הכרח.


מלאו את הפרטים ונחזור אליכם

השוואת יועצי משכנתאות במשכנתא

תודה שפנית לקונטקט,

נציגנו מטפלים כרגע בפניות קודמות,

ניצור איתך קשר בהקדם אפשרי

להתאמת איש מקצוע אידיאלי

לפרופיל בקשתך

{{ errors.name }}
{{ errors.phone }}
כתבות שלנו