קניית דירה ראשונה – מה כדאי לכם לדעת כדי לקנות בחכמה כשיש לכם הון עצמי מכובד של 75% מערך הנכס

המאמר הזה מיועד לאלו מכם שיכולים לחשוב מחוץ לקופסא ויש לכם הון עצמי של לפחות 750 אלף שח ומדבר על אופציה נוספת שיכולה לעניין אתכם כזוג צעיר או משפחה להיטיב את מצבכם הכלכלי בעתיד. אז לפני שאתם רצים לחתום על חוזה ולקנות את הבית שאתם רוצים חשוב שתקראו את המאמר הזה כחומר למחשבה.

האופציות המוצעות כאן יכולות להתאים או לא להתאים עבורכם, תלוי עד כמה אתם פתוחים לקבל רעיונות חדשים. הרעיון הכללי הוא לקנות 2 דירות במקום דירה אחת גם אם אתם רק בתחילת הדרך. זה תלוי כמובן כמה הון עצמי יש לכם ואני רוצה להשתמש בדוגמה כדי שהדברים יהיו יותר ברורים.

אופציה ראשונה

נגיד שיש לכם הון עצמי של 1.3-1.4 מיליון שח ואתם רוצים לקנות עכשיו דירה ששווה 2 מיליון שח וצריכים משכנתא של 600 אלף שח כדי לרכוש את הדירה שבחרתם לגור בה. לקחתם את כל ההוצאות הנלוות בחשבון וההון העצמי שלכם אחרי כל ההוצאות הנלוות עדיין נשאר 1.3-1.4 מיליון.

למעשה מגיעה לכם משכנתא בגובה של 75% מערך הדירה שאתם רוצים לקנות. אם זו דירה יחידה שלכם ולא ניצלתם מעולם את הזכאות שלכם מהמדינה כמובן תשתמשו בזכאות שלכם כדי להוזיל את המשכנתא ואת ההחזר החודשי על הדירה הראשונה שאתם קונים.

בואו נגיד שבמקום לקחת משכנתא רק של 600 אלף שח, שזה הסכום שחסר לכם לקניית הדירה שבחרתם, אתם תיקחו את מלוא הסכום שאתם זכאים לו, כלומר 1.5 מיליון שח. מכיוון שהבנק מעביר את כספי המשכנתא ישירות למוכר, אתם תעבירו למוכר רק 500 אלף שח מההון העצמי שלכם ותשאירו לעצמכם 900 אלף שח בצד למימוש קניית הדירה השנייה.

יכול להיות שאת הדירה השנייה לא תוכלו לקנות באזור המרכז אבל בהחלט ניתן לקנות דירה במחיר כזה בפריפריות וגם לקבל מענק של בין 40-60 אלף שח. את הקנייה הזו תבצעו אחרי שתסיימו את העסקה הראשונה או במקביל לקניית הדירה שבחרתם לגור בה. כמובן שאתם חייבים להתייעץ עם יועץ משכנתא מקצועי ומנוסה בתחום כדי שתוכלו לנצל את מלוא הזכויות שלכם ולקבל את המשכנתא הטובה ביותר עבורכם.

יופי, עכשיו אתם בעלים של 2 דירות, קניתם את הבית שבו אתם רוצים לגור בו וקניתם דירה נוספת להשקעה שמשלמת חלק מהמשכנתא שלקחתם בדמי השכירות. נדירה כזו יכולה להניב לכם כ 3000 שח לחודש. בעוד מספר שנים יעלה ערכן של 2 הדירות בשוק ותוכלו לבחון האם יש השקעה נוספת כדאית שתוכלו לממש ולהשתמש בכסף מ 2 הדירות שיש לכם.

עברו 10 שנים מה קורה?

הבית שקניתם עכשיו שווה 2 מיליון שח, עברו 10 שנים הבית שווה עכשיו 2.8 מיליון לקחתם משכנתא 1.5 מיליון ועכשיו נשארה משכנתא נגיד של 1 מיליון, מה שאומר שיש לכם כסף פנוי על הדירה של 400 אלף שח איך: הדירה שווה 2.8 כלומר אתם יכולים שתהיה לכם משכנתא של 1.4 מיליון (50% משווי הדירה) כרגע יש לכם משכנתא של 1 מיליון על הדירה הזו אז אתם יכולים להגדיל את המשכנתא בעוד 400 אלף רק על הדירה הזו.

על הדירה השנייה אין בכלל משכנתא, זוכרים שהשתמשתם בכסף של ההון העצמי במלואו? קניתם את הדירה ב 800 אלף (100 אלף הלכו להוצאות נלוות לדירה השנייה) והדירה הזו שווה עכשיו 1.2 מיליון אתם יכולים לקבל עליה משכנתא של 600 אלף שח 50% משיווייה) . כלומר בעוד 10 שנים תוכלו לקנות נכס נוסף בשווי של 1 מיליון כנראה גם בפריפריות שיכניס לכם הכנסה פאסיבית נוספת. (המספרים להמחשה בלבד כמובן שצריך לעשות חישובים מדויקים יותר).

אופציה נוספת:

נגיד שאתם רוצים לקנות היום נכס ב 2 מיליון שח ויש לכם הון עצמי של 750 אלף שח, במקום זה תקנו 2 דירות כל אחת בשווי של 1 מיליון שח. על הדירה הראשונה תיקחו משכנתא של 750 אלף שח (75% שזה המקסימום) ותשתמשו רק ב 250 אלף שח מההון העצמי שלכם (גם כאן אם יש לכם זכאות על קניית בית ראשון, כמובן לנצל זאת). תקנו דירה נוספת גם ב 1 מיליון שח, עליה תוכלו לקבל משכנתא רק 500 אלף שח (כי על דירה שנייה ניתן לקבל עד 50% משווי הדירה), אבל נשאר לכם עוד 500 אלף מההון העצמי שלכם כדי להשלים את הקנייה. והנה יש לכם 2 דירות שקניתם להשקעה כל אחד ב 1 מיליון שח.

יכול להיות שלא תגורו באף אחת מהדירות הללו אבל זה לא משנה, תוכלו להשכיר את הדירות ולשכור לכם דירה במקום שאתם רוצים לחיות בו. 2 הדירות שקניתם יכסו את תשלומי המשכנתא ובעתיד יניבו לכם גם תשואה עם עליית מחירי הדירות והעלייה בשכר הדירה. זו דרך נוספת למנף את הכסף שלכם ויש עוד רעיונות רבים כמו רכישה של הנכס הנוסף בחו"ל יש היום מציאות שיכולות להניב לכם הרבה כסף בהשקעה מינימלית. חייבים כמובן להתייעץ עם יועץ משכנתא מקצועי מנוסה ומומחה בתחום כדי לבדוק מה האופציות העומדות לרשותכם.

לסיכום:

הרעיונות שמוצגים פה על האפשרויות שיכולות להיות לכם הם להמחשה בלבד, אבל יש זוגות ומשפחות רבות שחושבות היום על העתיד ובאמת עושות עסקאות כאלו שמשתלמות ביותר ומבטיחות את עתידן הכלכלי לשנים רבות. רעיונות מטורפים? לא בטוח. יכול להיות שזה לא יתאים לכם בכלל, הכל טוב לא קרה דבר. אבל יכול להיות שתידלקו על הרעיונות הללו ותחליטו ללכת על זה, וזה ישנה עבורכם את כל החיים. אם אתם עם ראש פתוח של חשיבה מחוץ לקופסה עסקאות כאלו הם בדיוק בשבילכם.

אתם חייבים לחשוב כמה שנים קדימה. לדאוג לעצמכם ולעתיד הילדים שלכם גם אם אין לכם עכשיו ילדים. אל תסמכו על המדינה שתדאג לכם, חשבו חכם, עשו צעדים חכמים, פנו ליועץ משכנתא מקצועי ומנוסה שיעזור לכם לתכנו נכון את המשכנתא והתקציב שלכם באופן שתמקסמו את הכסף שיש לכם ו/או שאתם יכולים לגייס מההורים ומהבנק ותעשו את הצעדים הנכונים להטחת עתידכם.  

מלאו את הפרטים שלכם בטופס ונחזור אליכם לעד 3 הצעות מחיר של יועצי משכנתא מקצועיים ומנוסים לשירות ולייעוץ שאתם יכולים לקבל.