מיחזור משכנתא – מה זה מיחזור משכנתא ומה כדאי לדעת על מיחזור משכנתא?

אם הגעתם לכאן כנראה שאתם מחפשים דרך להוזיל את ההחזרים החודשיים על המשכנתא שלכם.

 

אנחנו נראה לכם כיצד מתבצע מיחזור משכנתא ואיך הוא יכול לחסוך לכם כסף רב בתשלומי המשכנתא החודשיים וכמובן לבדוק עבורכם כדאיות של תהליך מיחוזר משכנתא.

 

שוק המשכנתאות הינו דינמי ומשתנה כל הזמן ולכן כדאי ורצוי מפעם לפעם לבדוק כדאיות של מיחזור משכנתא. במחזור משכנתא אתם בעצם בודקים את התנאים הנוכחיים של המשכנתא שלכם מול התנאים החדשים שקיימים בשוק ואם זה משתלם לכם אתם מחליפים אותם בתנאים טובים יותר. קחו בחשבון שאם אתם רוצים למחזר את המשכנתא בבנק שיש לכם כבר משכנתא, עם כל הכבוד ליועץ המשכנתא בבנק הזה אין תמריץ מספיק כדי למחזר את המשכנתא ולשפר לכם את התנאים וכדי שהבנק ירוויח פחות. אל תשכחו שהוא משרת את האינטרס של הבנק לפני שהוא משרת את האינטרס שלכם. אז מה כדאי שתדעו לפני שאתם הולכים למחזר את המשכנתא שלכם?


מיחזור משכנתא - מה עושים ואיך עושים כדי למחזר את המשכנתא


1.    לפני שאתם מתחילים מיחזור משכנתא קודם כל מתקשרים לבנק פעם בחודש ומבקשים דוח יתרת סילוקין מבנק המשכנתאות שבו מתנהלת המשכנתא שלכם (דוח יתרת חוב למשכנתא) בבנק מזרחי ניתן להוציאו לבד דרך האינטרנט עם קוד אישי, בבנק לאומי שולחים לכם את הדוח לסניף הקרוב לביתכם ומשם אתם לוקחים אותו או שיועץ המשכנתא שמטפל לכם במחזור המשכנתא ייקח אותו עבורכם ויש בנקים שניתן לקבל את הדוח בפקס.


2.    אחרי שקבלתם את הדו"ח אתם בוחנים את הנתונים. קודם כל תשאלו את עצמכם מה התקציב החודשי שאתם רוצים לשלם כל חודש במיחזור המשכנתא ובדקו שאתם עומדים ביכולת ההחזר שלכם למשכנתא. נגיד שהמשכנתא שלכם היא 600 אלף שלקחתם ל 25 שנה ואתם משלמים 3500 שח לחודש. האם אתם רוצים להישאר בגובה ההחזר הזה או שאולי אתם רוצים להגדיל את ההחזר החודשי.

 

יכולל להיות שעכשיו אתם מרוויחים יותר ואתם יכולים להפריש סכום גבוה יותר לטובת החזר המשכנתא ולקצר ע"י כך את התקופה הכללית של המשכנתא נגיד ל 20 שנה או פחות (מה שייתן לכם אפשרות לקבל ריביות טובות יותר מהבנק) או שיכול להיות שבינתיים לקחתם עוד הלוואות ויש לכם החזרים חודשיים נוספים (בנק ישראל ממליץ לא לעבור את גובה 40% להחזרי הלוואות כולל המשכנתא) ואתם רוצים להקטין את ההחזר החודשי באופן אחר. בדיקת מיחזור משכנתא היא הכרחית אם אתם רוציים ליצור סיכוי לחסכון במשכנתא.

 

דוגמה: נגיד שאתם מרוויחים יחד 10 אלף שח אתם יכולים להחזיר על הלוואות בסך כולל של עד 4000 שח על פי המלצת בנק ישראל, ונגיד שעל ההלוואה אתם מחזירים כל חודש 1000 שח זה אומר שעל המשכנתא אתם יכולים להחזיר 3000 שח לחודש. כרגע אתם עומדים במקסימום החזר חודשי שאתם יכולים כדי לחיות חיים תקינים. אל תשכחו שיש עוד הרבה הוצאות מחייה מסביב, גני ילדים, מיסים , ניידים, אינטרנט וכבלים אוכל בגדים ועוד...


3.    תבדקו כמה אתם חייבים עדיין על המשכנתא הנוכחית לפני שאתם מבצעים מיחזור מששכנתא. נגיד שלקחתם 600 אלף משכנתא ועברו 5 שנים שילמתם בערך 10% כלומר 60 אלף נשאר לכם כ 540 אלף יתרת תשלום ואם תצטרכו לשלם עמלת פירעון מוקדם כמה זה יצא בסה"כ (אתם חייבים לקחת את זה גם כן בחשבון) כדי לבדוק אם בכלל משתלם לכם למחזר את המשכנתא.


4.    תבדקו מהם המסלולים במשכנתא שלכם ואם יש מסלולים שאין עליהם עמלת פירעון מוקדם כמו מסלול ריבית פריים ואילו ריביות אתם משלמים היום על כל מסלול. כדי לדעת איזה מסלול יותר משתלם לכם למחזר מתוך המשכנתא במיחזור המשכנתא שלכם. אתם לא חייבים למחזר את כל המסלולים אם אחד מהם לא משתלם למחזר. לדוגמה: אם כל המשכנתא שלכם במסלול של ריבית קבועה צמודה למדד והמשכנתא בגובה של 840 אלף שח ל 16 שנה שזה 192 חודשים והריבית היתה 4.3% כשלקחתם והיום באותו מסלול הריבית החדשה תהיה 3.6%. מדובר בשינוי של הריבית בלבד וכבר יש חסכון ודאי של כ 70 אלף שח. הקרן אמנם צמודה למדד אבל בגלל שינוי הריבית במסלול יש חסכון ניכר במשכנתא כולה.


5.    אם מחיר הדירה שלכם עלה בזמן הזה יכול להיות שכדאי לכם להזמין שמאי כדי לקבל שמאות חדשה על הדירה וע"י זה להקטין את אחוזי המימון של הבנק כדי שתוכלו לקבל ריביות עוד יותר טובות מהבנק (גם   אם הבנק לא יציע חכם לעשות הערכת שמאי חדשה) במיחזור המשכנתא.


6.    תנסו לבנות תמהיל נכון יותר כדי שההחזר החודשי והכללי יהיה טוב יותר ויתאים יותר למצבכם הנוכחי וליכולות ההחזר שלכם.


7.    בדקו כמה אתם יכולים לחסוך ואם החסכון הוא למעלה מ 35-40 אלף שח אז משתלם לכם למחזר את המשכנתא שלכם, פחות מזה כנראה שלא ישתלם.


8.    בדקו את כל העלויות הנלוות למחזור המשכנתא בין אם המחזור שאתם עושים הוא באותו בנק שבו כבר יש לכם את המשכנתא או בבנק אחר. קחו בחשבון שאם אתם עוברים לבנק אחר זה אומר להתחיל את כל התהליך מחדש, להביא את כל המסמכים להעביר בטאבו את הערת האזהרה לבנק האחר או לרשום מחדש ברשם המשכונות, וכן הלאה, בדיוק כאילו אתם לוקחים משכנתא חדשה. מומלץ לקחת יועץ משכנתא מקצועי ומנוסה.


9.    עליכם לבדוק מחדש את ביטוח המשכנתא לפני שאתם מבצעים מיחזור משכנתא, יכול להיות שעד עכשיו שילמתם עליו כ 100-150 שח לחודש אבל אם חלילה מצבכם הרפואי השתנה לרעה ההחזר החודשי עבור הביטוח החדש עלול להיות גם  500 שח לחודש ואז אולי החסכון שקיוויתם להשיג בהחזר החודשי לא משתלם בכלל כי הוא לא מקטין לכם את התשלום החודשי. למרות שהקרן של המשכנתא כן ירדה. ואולי זה כן ישתלם לכם למרות שההחזר נשאר אותו דבר. לבדוק עם יועץ משכנתא חיצוני לא של הבנק.


דברים נוספים שחשוב שתדעו:  


בעיקרון לא ניתן לצפות מראש את עליית המדד בשנים האחרונות המדד היה נמוך והמדד צפוי להגיע ל 3.5% ל 5 השנים הקרובות. על משכנתא בריבית קבועה לא צמודה משלמים ריבית גבוהה יותר מה שמייקר את המשכנתא אבל נותן לכם שקט נפשי לכל אורך תקופת המשכנתא כי אתם משלמים תמיד את אותו הסכום. אין תנודות בתשלומי המשכנתא ובגודל המשכנתא. ניתן לשקול מסלול זה במחיזור המשכנתא שלכם.


יועץ משכנתא בבנק, לא משנה כמה זמן אתם מכירים, הוא עדיין עובד של הבנק הוא מקבל בונוסים על עסקאות שהוא סוגר ומקבל את שכרו מהבנק. הוא ייתן לכם את ההצעה הטובה שהוא יכול לתת לכם למחיזור משכנתא במסגרת מה שהבנק מאפשר לו כדי שהבנק עדיין ירוויח. אתם כן יכולים להביא הצעה חליפית מבנק אחר כדי שהבנק ילחם עליכם ולא ירצה להפסיד אתכם כלקוחות.


ב 10 השנים האחרונות הרבה אנשים פנו ליועץ משכנתא חיצוני גם לצורך מיחזור משכנתא כי הם הבינו שיועץ המשכנתא של הבנק לא מיצג את האינטרס שלהם במשוואה. ורצו שמישהו מקצועי ומנוסה הבקיא בכל הנתונים בתחום המשכנתאות ומבין בפיננסים ירכיב עבורם את תמהיל המשכנתא הנכון ביותר ספציפית עבורם וגם יעשה מעקב מפעם לפעם על המשכנתא שלהם לבדוק כדאיות.


למה כדאי לקחת יועץ משכנתא חיצוני


1.    הערך המוסף של יועץ משכנתא חיצוני עבורכם שהוא אובייקטיבי ומייצג את האינטרס שלכם. הרכבת תמהיל שבנוי נכון עבורכם גם בממיחזור משכנתא יחסוך לכם עשרות אלפי שקלים במשכנתא. לא תמיד זה יקרה לפעמים לא ישתלם לכם למחזר את המשכנתא באותה נקודת זמן של הבדיקה.


2.    כשאתם מקבלים בבנק הצעות לריבית הן תקפות ל 12 ימים בלבד ואחרי סיומן הבנק יכול לומר לכם שהריבית השתנתה גם אם התחלתם את התהליך. בשלב הזה אתם כבר שבויים של הבנק ומרכיב שמירת הריבית הינו  חשוב ומשמעותי ביותר שיועץ משכנתא יכול לדאוג לכך שישמר כשאתם מבצעים מחזור משכנתא.


3.    כשאתם בוחרים יועץ משכנתא והוא מבטיח לכם את הריביות הנמוכות ביותר ואומר לכם שהוא יכול לחסוך לכם מאה אלף ויותר במשכנתא, שאלו את יועץ המשכנתא איך הוא הגיע לחסכון הזה ושייתן לכם הסבר מפורט ממה מורכב החיסכון הזה כדי שלא יקרה מצב שיבטיחו לכם הבטחות שווא. הרכבת תמהיל נכון עבורכם חשוב מגובה הריבית.


4.    לפני שאתם הולכים לבנקים אחרים לבקש הצעות למיחזור משכנתא פנו ליועץ משכנתא מקצועי ומנוסה ורק לאחר שתבנו תמהיל חדש תלכו למכרז משכנתא בבנקים.


5.    חשוב שתבדקו כמה פרמטרים כשאתם בוחרים יועץ משכנתא:
         מקצועיות
         המלצות מלקוחות
         מה הותק והניסיון
         קשרים טובים מול הבנקים
         אמינות גבוהה


בכל מקרה מומלץ לפנות ליועץ משכנתא מקצועי ומנוסה כדי שיבנה עבורכם את התמהיל המנצח עבורכם ושמתאים למצבכם הכלכלי.


השאירו את הפרטים שלכם בטופס כאן למטה ותקבלו בעזרת המערכת החכמה שלנו עד 3 הצעות מחיר של יועצי משכנתאות מומלצים המתאימים במדוייק לפרופיל הבקשה שלכם ולתקציב שהגדרתם.

 

בואו לחסוך זמן יקר, טרחה וכסף רב - במקום אחד!

 

קונטקט - לענות לציפיות - CONTACT

 

 

השוואת ספקים במיחזור משכנתא

תודה שפנית לקונטקט,

נציגנו מטפלים כרגע בפניות קודמות,

ניצור איתך קשר בהקדם אפשרי

להתאמת איש מקצוע אידיאלי

לפרופיל בקשתך

{{ errors.name }}
{{ errors.phone }}
כתבות שלנו