האם כדאי לקחת משכנתא לבניה עצמית ומהם התנאים לקבל אותה?
אם החלטתם לבנות את בית החלומות שלכם בבנייה עצמית בין אם יש לכם כרגע מגרש או שלא,
הגעתם לפה בדיוק בזמן הנכון!
בעזרת יועצי המשכנתאות המקצועיים שלנו המתמחים בתחום של משכנתא לבניה עצמית, תוכלו לקבל את המשכנתא הטובה ביותר עם התנאים האטרקטיביים ביותר שקיימים.
לפני זה, יש עוד כמה דברים שכדאי לכם לדעת:
חשוב לבדוק את כל הנתונים הנדרשים כבר בתחילת התהליך. מומלץ לבחון את כל התחשיבים ואת כל התקציב הנדרש ועליו להוסיף מקדם בטחון של 20% להוצאות בלתי צפויות. כמו כן, עליכם לקחת בחשבון את העלויות הנוספות כמו תכניות אדריכל, תכניות מהנדס, היתרי הבנייה, דמי פיתוח ותשלומי אגרות שיכולות להגיע עד ל 100 אלף ש''ח ואינן נכללות במחיר הבנייה או המגרש. זאת, כדי לא להגיע למצב שלא יהיה לכם מאיפה לשלם את כל ההוצאות השוטפות.
מומלץ להסתייע ביועץ משכנתא מקצועי ומנוסה בתחום משכנתא לבנייה עצמית כדי שיבנה עבורכם את התמהיל הנכון ביותר והמשתלם ביותר שישרת אתכם לכל אורך תקופת הבנייה. משכנתא לבנייה עצמית מורכבת יותר ממשכנתא רגילה ואתם לא רוצים לקחת סיכון שבוה לא תעמדו בתשלומים לקבלנים או שלא יהיה לכם מספיק כסף כדי לקנות את החומרים הדרושים.
השלב הראשון, הוא כמובן לרכוש את המגרש עליו אתם רוצים לבנות. בין אם זה מאדם פרטי או ממנהל מקרקעי ישראל. יכול להיות שבמעמד רכישת המגרש כבר לקחתם משכנתא גם על הבנייה ואולי שכבר יש לכם מגרש קיים שעליו אתם רוצים לבנות ועדיין לא לקחתם משכנתא על הבנייה. כך או כך, ישנם כמה דברים שאתם חייבים לדעת. .
דברים שכדאי לכם לדעת כשאתם בונים בעצמכם:
1 את המשכנתא לבנייה עצמית תוכלו לקבל רק לאחר שיש לכם את כל האישורים הנדרשים לצורך הבנייה, כמו היתרי בנייה ואישור על תכניות הבנייה.
2 במידה וכבר יש לכם מגרש, תוכלו להשתמש בשווי המגרש כהון עצמי. אם אתם לוקחים משכנתא גם למגרש וגם לבנייה עצמית ומחלקים את המשכנתא לשני חלקים רצוי שתשאירו לעצמכם הון עצמי נזיל של כ 50% מעלות הבנייה, כדי לא להיקלע למצב שאין לכם יכולת להמשיך את הבנייה.
3 אתם חייבים שיהיה לכם הון עצמי נזיל בכל שלב בבנייה כדי לממן את ההוצאות השוטפות. הבנק מעביר לכם את הכספים במספר פעימות שלא בהכרח חופפות את התשלומים השוטפים שאתם צריכים לשלם לקבלנים או על חומרי הבנייה. להתחיל בנייה עצמית ללא הון עצמי נזיל, עלול ליצור לכם בעיה רצינית בתזרים המזומנים לאורך תהליך הבנייה.
4 הבנק משחרר לכם חלקים של המשכנתא לפי התקדמות הבנייה או לפי הערכת שמאי מקרקעין. כל בנק מחשב את שחרור הכספים אחרת ולכן יש לבחון איזו מהאפשרויות הכי נכונה עבורכם.
5 בדקו שאת רוב המשכנתא אתם לוקחים לפי ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) ואת השאר בריבית פריים. החלק הראשון של המשכנתא לבנייה עצמית בריבית קבועה לא צמודה יאפשר לכם סכום גבוה ככל האפשר כדי להגיע לשלב של שלד. זה התמהיל הכי טוב עבורכם ויאפשר לכם גם למחזר את המשכנתא בסיום הבנייה.
6 אם זו הקנייה הראשונה שלכם ויש לכם זכאות למשכנתא, השתמשו בה כחלק מהמשכנתא שאתם לוקחים לבנייה עצמית. (ניתן להיכנס לכל סניף של בנק טפחות ולמלא טופס זכאות למשכתא).
7 אם לקחתם שתי משכנתאות, אחת למגרש ואחת לבנייה עצמית, הרי שבסוף תהליך הבנייה תוכלו לאחד את שתי המשכנתאות לאחת ולפי שווי הנכס שלאחר הבנייה כדי להוזיל את עלות המשכנתא.
8 בעת נטילת משכנתא מהבנק קיימת חובה לרכוש ביטוח משכנתא הכולל ביטוח חיים. דאגו לכך שביטוח המשכנתא יהיה בתוקף כבר מהשקל הראשון שתמשכו.
9 הבנק יבקש מכם חוזה עם קבלן מורשה מנוסה ויבדוק האם יש לכם מפקח בנייה מוסמך. עליכם להוכיח לבנק שאתם בונים לפי כל החוקים והכללים המחייבים על מנת לקבל את המשכנתא לבנייה עצמית.
10 עליכם לקחת בחשבון שמשכנתא לבנייה עצמית מאושרת על ידי הבנקים בדרך כלל עד גובה של 60% שלא כמו במשכנתא על בית מוכן או דירה, שם הגובה המקסימלי של המשכנתא הוא עד 75%. זאת מאחר והסיכון שהבנק לוקח על עצמו גבוה יותר, שהרי מדובר בנכס שעדיין לא קיים. עם זאת הבנק שומר לעצמו 10-15% מימון שיוכל להציע לכם אם קרה וחרגתם מתקציב הבנייה המתוכנן.
11 עליכם לבנות טבלת תזרים מזומנים עוד לפני שהתחלתם את הבנייה העצמית, אם לא תעשו כן אתם עלולים להיכנס לבעיית נזילות קשה, להיתקע ולא לסיים את הבנייה, למרות שהיה לכם הון עצמי של 40%. אתם חייבים לדעת איפה אתם עומדים ולקחת מקדם בטחון של 20%.
12 בשלב השלד, לאחר שיש יסודות ורצפה, תקרה לקומת קרקע וגג, ניתן לשנות את הנכס במנהל ובטאבו מקרקע לבנייה לבית למגורים.
13 אישורי הבנייה תקפים ל 3 שנים בלבד מרכישת המגרש. בבנייה עצמית, תהיו מחוייבים להגיע לשלב שבו אתם יכולים לשנות את רישום הנכס בטאבו או במנהל. במידה ולא, תצטרכו לחדש את כל האישורים וזה יהיה כרוך בתשלום נוסף.
14 משכנתא לבנייה עצמית יקרה יותר מאשר משכנתא רגילה, אך ניתן יהיה למחזר אותה אחרי קבלת טופס 4 (טופס איכלוס) למשכנתא רגילה, בתשלום קנס ולקבל תנאים טובים יותר לאורך התקופה הנותרת של המשכנתא.
עם כל האמור לעיל, ההמלצה היא לקחת יועץ משכנתא מקצועי ומנוסה המתמחה בתחום משכנתא לבנייה עצמית כדי שתוכלו לקבל את התמהיל הנכון ביותר עבורכם לאורך הבנייה ובסיומה.
השאירו את הפרטים שלכם בטופס המצורף למטה והמערכת הטכנולוגית של קונטקט תסרוק עבורכם עשרות נותני שירות בתחום המשכנתאות ותשלח אליכם רק את ההצעות הרלוונטיות לפרופיל הבקשה שלכם!
חסכו איתנו זמן, טרחה וכסף רב בהשוואת יועצי משכנתאות מומלצים במקום אחד.
קונטקט - לעמוד בציפיות -CONTACT