איך תקחו משכנתא לקניית דירה ראשונה בצורה הטובה ביותר?

 

אם אתם עומדים לפני נטילת משכנתא חדשה לרכישת דירה ראשונה,

 

הגעתם לפה בדיוק בזמן!

 

סביר להניח שאתם די מבולבלים מכל התהליך המורכב שאתם עומדים לעבור ובצדק.

 

אנחנו פה כדי לעשות לכם סדר בדברים והכי חשוב: להביא לידיעתכם גם דברים שלא חשבתם עליהם, כדי שתוכלו לגשת לבנק בצורה חכמה ונכונה יותר.

 

בכתבה הזו נעשה לכם סדר בכל מה שקשור לנטילת משכנתא ראשונה, מקבלת אישור עקרוני למשכנתא ועד המפתח ביד.

 

קבלת החלטות

 

ראשית, עליכם לקבל החלטה על אזור ומקום המגורים הרצוי. לאחר מכן, בדקו את התקציב שלכם הכולל את ההון העצמי, חסכונות, עזרה מההורים וגם את יכולת ההחזר החודשית שלכם. חשוב שתחשבו גם הוצאות נוספות כגו: מס רכישה, עליות מעבר, עורך דין, מתווך, שמאי וכדומה.

 

בחירת עורך דין

 

כדאי לשכור שירות של עורך דין בשלב מוקדם ככל הניתן כדי שתוכלו להתייעץ איתו בנושאים שונים בקבלת ההחלטות החשובות, כגון: תכנוני מס, בקידות ראשוניות לדירה, משא ומתן וכד'.

 

קבלת אישור עקרוני למשכנתא מהבנק

 

השלב הראשון הוא קבלת אישור עקרוני מהבנק לנטילת משכנתא, על מנת שתוכלו לדעת מראש מהו התקציב העומד לרשותכם לשם רכישת הדירה המתאימה. בנוסף, תקבלו את כל המידע הדרוש שלכם על אחוזי המימון של שווי הדירה ועל ההחזר החודשי הצפוי לכם. אישור עקרוני למשכנתא מוגבל בזמן, והוא מבוסס על היכולת הפיננסית שלכם בהתבסס על ההכנסות שלכם. לא מדובר כאן על אישור לדירה ספציפית מכיון שבדיקת הנכס על ידי השמאי של הבנק תיעשה רק לאחר החתימה על הרכישה, אז השמאי יבדוק את הנכס ויקבע האם לאשר את המשכנתא ומה שווי הנכס לצורך זה.

 

מציאת דירה לרכישה

 

תוכלו למצוא דירות לרכישה באזור הרצוי לכם על ידי חיפוש עצמאי של דירות בעיתונות או באתרי אינטרנט ייעודיים, או באמצעות התקשרות עם מתווך. מומלץ מאד לראות מספר דירות באיזור כדי לקבל מושגים על רמת המחיר ולהבין מה תוכלו לקבל תמורת כספיכם. כדאי לבקר בדירה בשעות שונות של היום, להסתובב בשכונה, לדבר עם השכנים ולקבל מושג על אוירת האיזור בו הדירה ממוקמת כדי שלא תהיו מופתעים בדיעבד בדברים לא נעימים.

 

משא ומתן

 

אם מצאתם את דירת חלומותיכם כדאי שתתחילו לנהל משא ומתן על תנאי העסקה. על המחיר, תנאי התשלום, מועד מסירת הנכס וכו'. אם הדירה מושכרת כדאי לבדוק מהי תקופת השכירות הנותרת כדי שתוכלו להתארגן בהתאם. בשלב זה לא מומלץ לחתום על זכרון דברים.

 

ביצוע בדיקות מקדימות

 

בשלב זה כדאי שתפנו לעורך הדין שלכם כדי שיבצע בדיקות מקדימות בנוגע לדירה, שזה אומר: המצב השמפטי והתכנוני של הדירה וכד', ובמקביל הוא יתחיל במשא ומתן עם עורך הדין של מוכר הדירה בכדי לגבש את הסכם המכר בין שני הצדדים. במקרים של ליקויים בדירה כדאי להזמין חוות דעת הנדסית.

 

חתימה על הסכם

 

אם הדירה מוצאת חן בעינכם ולא התגלו בעיות בבדיקות המקדימות, כדאי לחתור לחתימה על הסכם המכר בהקדם האפשרי. במידה והתגלו בעיות או שהמשא ומתן עלה על שרטון, התקדמו לדירה הבאה, כנראה שזו לא דירת חלומותיכם.

 

בצעו מכרז למשכנתא

 

אחרי שיש לכם אישור עקרוני לנטילת משכנתא, כדאי לנסות ולמצוא את העסקה הטובה ביותר עבור המשכנתא שלכם. ישנם פערים בין הבנקים בשיעורי הריביות, ופערים אלו יכולים לבוא לטובתכם ולהניב לכם רווח עצום לטווח הארוך. נצלו זאת וקבלו את העסקה המשתלמת עבורכם ביותר, אל תתפתו לקחת את ההצעה מהבנק הראשוני אליו פניתם לאישור.

 

חתימה על הסכם המכר

 

לאחר שסיכמתם את כל הפרטים והגעתם לעמק השווה, נפגשים עורכי הדין, המוכר והקונה לחתימה על הסכם המכר. במעמד זה חותמים שני הצדדים על הסכם המכר ועל מסמכים נוספים שמטרתם היא לאפשר רישום של הדירה על שם הקונה. כגון: שטר מכר, ייפוי כח, בקשה לרישום מקרקעין וכד'. המסמכים האלו יוחזקו על ידי העורך דין של המוכר עד לתשלום היתרה. בנוסף, יחתמו שני הצדדים על הצהרה למס שבח ויבצעו חישוב של מס השבח ומס הרכישה. בזמן החתימה הקונה ימסור צ'יק בנקראי לפקודת המוכר. הצ'ק יוחזק אצל עורך הדין של המוכר עד לאחר רישום הערת אזהרה ואז הוא ימסר לקונה.

 

רישום הערת אזהרה

 

אחרי החתימה על הסכם המכר, ירשום עורך דינו של הקונה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. כדאי לרשום את הערת ההזהרה מהר ככל הניתן מכיון שמטרת היא להגן על הקונה. מומלץ לבדוק בזמן הרישום שלא חל שום שינוי במצב המשפטי של הכנס, מכיון שהערת אזהרה מגינה על הקונה מפני עיקולים ושיעבוד שהוטלו לאחר רישום ההערה, אך המצב מסתבך כשאר הם הוטלו לפני רישום ההערה.

 

דיווח לרשויות המס

 

בתוך 30 יום מזמן החתימה על הסכם המכר, על עורכי הדין של שני הצדדים לדווח לרשויות המס על העסקה. שני הצדדים ידווחו במשותף או בנפרד, כאשר הקונה מגיש הצהרה על הרכישה וכן תחשיב מס רכישה לפי השומה העצמית.

 

תשלום מס רכישה

 

חיוב תשלום מס רכישה יעשה בשלב ראשון על פי השומה העצמית שביצע עורך הדין של הקונה. אבל אין בתשלום הזה משום אישור לצורך העברת הנכס בלשכת רישום המקרקעין ולכן יש צורך לחכות לאישור השומה עצמית על ידי רשויות המס. ברגע שהשומה תאושר, ישלח אישור מס רכישה אשר מהווה אישור  על רישום בפנקסי המקרקעין.

 

קבלת המשכנתא

 

כדאי להתחיל בתהליך נטילת המשכנתא סמוך למועד שבו נחתם הסכם המכר. זהו תהליך בירוקרטי שיכול לקחת אף מספר שבועות או יותר. חשוב לפעול בזריזות מכיון שעד לסיום התהליך הבנק עלול לא לאשר את ההלוואה והנפקת הצ'ק שבנקאי לפקודת המוכר, וזה יכול גרום לאיחור בתשלום והפרת ההסכם. הקונה נדרש להמציא את הסכם המכר ומסמכים נוספים, שמאי מטעם הבנק בודק את הנכס ואת המצב השפטי שלו ובהתאם לכך מוציא חוות דעת שמאית. הנוסף לזאת, הקונה יידרש לרכוש פוליסת ביטוח חיים. לאחר אישור המשכנתא תצטרכו לחתום על מסמכי ההלוואה ולאחר מכן תקבלו מסמכים לצורך רישום הערת אזהרה לטובת הבנק. על המסמכים האלו חותם המוכר.

 

תשלומים נוספים על חשבון הנכס

 

 

פריסת התשלומים מזמן החתימה על הסכם המכר ועד לזמן מסירת הבעלות היא עניין שנתון למשא ומתן בין שני הצדדים. המוכר כמובן מעדיף לקבל כמה שיותר בהתחלה והקונה מעדיף לתת כמה שיותר בסוף. המקובל הוא לחלק את התשלומים למשך התקופה שעד לזמן מסירת הבעלות. ככל שהזמן קצר יותר כך מספר התשלומים קטן יותר וכן להיפך. אם אין סיבות מיוחדות מקובל לחלק את התשלומים לשלושה תשלומים: הראשון ינתן בחתימה, השני ינתן באמצע והשלישי ינתן במועד מסירת הבעלות. ישנם מצבים שבהם תנאי התשלום נקבעים בהתאם לצרכי שני הצדדים.

 

 

הערת אזהרה לטובת הבנק

 

כאשר התהליך מול הבנק מסתיים והרוכש חותם על מסמכי ההלוואה, מנפיק הבנק כתב התחייבות שבו נרשמת הערת אזהרה על הנכס לטובת הבנק. הערת האזהרה מטרתה להבטיח את זכויות הבנק לתקופת הביניים שעד לרישום הנכס על שם הקונה. על מנת שתהיה אפשרות לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק יש צורך בחתימת המוכר. בנוסף, נדרש המוכר לחתום על מסמך אישור תשלום שבו הוא מצהיר כי הוא קיבל את התשלומים בהתאם להסכם הנקבע (ההון העצמי) וכן הוראות נוספות להעברת יתרת התשלום בהעברה בנקאית. לאחר מכן נרשמת הערת אזהרה לטובת הבנק ואישור על הרישום בצירוף של כתבי התחייבות מקוריים ונוסח טאבו מקורי מובאים לידי הבנק. לאחר רישום הערת אזהרה והבאת כל המסמכים, מוציא הבנק המחאה בנקאית לפקודת המוכר.

 

התשלום האחרון

 

התשלום האחרון ניתן למוכר במועד מסירת הבעלות ותמורת מסירת המסמכים הדרושים  לביצוע ההעברת הבעלות בלשכת המקרקעין.  במידה ועדיין לא התקבלו כל אישורי המיסים, חלק מהיתרה בהתאם לקבוע בהסכם מועברת לנאמנות בחשבון בנק שנפתח על ידי עורך הדין של המוכר וישוחרר רק לאחר הבאת כל האישורים. במידה והתשלום האחרון הוא תשלום באמצעות משכנתא הוא יועבר באמצעות הבנק.

 

מסירת הבעלות

 

במועד מסירת הבעלות ייפגשו שני הצדדים בדירה והבעלות על הדירה תימסר כנגד התשלום האחרון, המסמכים והאישורים הנדרשים לרישום הזכויות על שם הקונה. מסירת הבעלות לא תתעכב כתוצאה מהעדר אישורים מכיון שלשם כך נקבע מנגנון הנאמנות שנועד להבטיח  שהכספים לא יועברו למוכר עד לקבלת כל האישורים. 
בזמן  המסירה יכתב פרוטוקול מסירה, קריאת מוני חשמל ומים ובנוסף, תתבצע העברת החשבון והמונים בחברת החשמל. המוכר ימסור לקונה את המפתחות של הדירה. במידה והדירה מושכרת, לא תתבצע מסירה פיזית אלא מסירה משפטית בלבד.

 

רישום הדירה בטאבו

 

 רישום הדירה בלשכת המקרקעין נעשה על ידי עורך הדין של הקונה. הרישום נעשה רק לאחר מסירת הבעלות וקבלת המסמכים הדרושים לרישום. מכיון שבמקרים רבים אין בידי המוכר בזמן המסירה את אישורי המיסים (אישורי מס שבח ואישור עירייה) נדחה הרישום עד לקבלת האישורים. אחרי רישום הזכויות בלשכת המקרקעין יש צורך להמציא לבנק שטרי משכנתא חתומים ומאושרים על ידי לשכת המקרקעין.

 

מי יכול לוות אתכם בכל התהליך?

 

כאן, בקונטקט תוכלו להעזר בטכנולוגיה המדהימה שלנו ולגלות שאתם לא לבד!

 

אחרי שתשאירו את פרטיכם בטופס למטה, תקבלו מהמערכת שלנו עד 3 הצעות מחיר של יועצי משכנתאות מומלצים באזור מגוריכם, אשר ישמחו לוות אתכם מתחילת התהליך ועד לקבלת המפתח.

 

היועצים שלנו גם מתמחים במשכנתאות למשתכן, משכנתא לבנייה עצמית, משכנתא לכל מטרה ועוד.

 

השאירו פרטים בטופס הבא ותקבלו ללא התחייבות, הצעות מעד 3 יועצי משכנתאות מומחים באזור מגוריכם.

 

חסכו זמן, טרחה וכסף - במקום אחד!

 

קונטקט - לעמוד בציפיות - CONTACT

 

 

השוואת ספקים במשכנתא

תודה שפנית לקונטקט,

נציגנו מטפלים כרגע בפניות קודמות,

ניצור איתך קשר בהקדם אפשרי

להתאמת איש מקצוע אידיאלי

לפרופיל בקשתך

{{ errors.name }}
{{ errors.phone }}
כתבות שלנו