קבלת אישור למשכנתא עם חריגות בניה או דירה מחולקת

נתקעת עם בית ובו חריגות בניה ואין לך מושג כיצד להשיג עבורו משכנתא?

 

מעוניינ/ת לקבל משכנתא לכל מטרה כנגד משכון בית ויש לך חריגות בניה לא מאושרות?

 

הגעתם למקום הנכון! שבו תוכלו לקבל עד 3 הצעות מאנשים שמתמחים באישורי משכנתא עם חריגות.  אצלנו בקונטקט ניתן להשוות הצעות בין יועצי משכנתאות המתמחים בפתרונות משכנתא לבעלי נכסים המכילים חריגות בניה לצורך קניית בתים עם חריגות או דירות מחולקות.  


רוכשי דירות מקפידים לבצע בדיקה פשוטה לפני החתימה על הסכם במטרה לוודא שהבנייה חוקית, וכן שלנכס יש את כל ההיתרים הדרושים בהתאם לתוכניות. אלא שיש גם מקרים רבים שבהם קיימות חריגות בנייה לצד נכסים שחולקו לדירות קטנות יותר. באופן טבעי מתעוררת השאלה המתבקשת – איך ניתן לקבל אישור משכנתא לבית עם חריגות בניה או דירה מחולקת, ומה חשוב לדעת לפני שניגשים לתהליך מהסוג הזה.

 

מה הן חריגות בניה?

 

באופן כללי ישנן חריגות בנייה מסוגים שונים, ובהחלט רצוי להבחין ביניהם. במקרים רבים החריגות מתייחסות לתוספות שונות או להרחבות אשר בוצעו בפועל למרות שלא התקבל כל אישור לבנייה. מהתקנת פרגולה ועד הוספת תקרה או פיצול דירה, חריגות בנייה הן תופעה לא נדירה, למרבה הצער. באופן טבעי חשוב להיות מודעים לקיומן, שכן יש לכך השפעה לקבלת אישור משכנתא לבית עם חריגות בניה.

 

חריגות נוספות יכולות להתבטא בבנייה החורגת מהגובה או מאחוזי הבנייה המותרים על פי חוק, או בבנייה לייעוד השונה מהייעוד בגינו התקבל ההיתר מלכתחילה. מקרים "קלים" יחסית כוללים סגירת מרפסות או בניית גדרות, אם כי מצבים אלה ברי תיקון כמובן.
 

כך למשל חריגת בניה יכולה להיות סגירה של מרפסת, יציאה מגבולות המגרש, שטח בנוי גדול מזה הרשום בהיתר, שינוי ייעוד של שטח בלי לקבל אישור, חלוקת גובה בחלל מסוים, פיצול דירה למספר יחידות דיור ועוד. ישנן חריגות בניה שמוגדרות קלות יחסית - למשל התקנה של מזגן, שינוי סוג המדרגות, הקמת גדר ועוד, וישנן חריגות שנחשבות קשות והעונשים עליהן בהתאם (כולל קנסות בסכומים של מאות אלפי שקלים!).

 

למה חריגות בניה עלולות להקשות על קבלת משכנתא לכל מטרה?

 

הבנק (או כל גוף אחר) שמעניק סכום כסף גדול כמשכנתא לכל מטרה עושה זאת בתמורה לשעבוד נכס. הערך של הבית או הדירה שלכם מספק לבנק את הידיעה שכספו מובטח ובעצם את הביטחון שהוא זקוק לו. חריגת בניה עלולה להוריד את ערכו של הנכס:

 

ראשית, ישנם קנסות. ב-2018 אושרו תקנות חדשות לגבי קנסות מנהליים לגבי עבירות על חוק התכנון והבנייה. לפי תקנות אלה מי שלא יתקן חריגות בניה על אף שקיבל התראה, ישלם 25,000 ש"ח אם החריגה היא בשטח של עד 25 מ"ר, 50,000 ש"ח עבור עבירות בניה בשטח שבין 25 ל-50 מ"ר, ועל הפרת תקנות התכנון והבניה בשטח של יותר מ-100 מ"ר הקנס יכול להגיע גם ל-300,000 ש"ח! אם למשל שווי הבית שלכם הוא 1.2 מיליון ש"ח אבל אתם עלולים לשלם קנס בגובה 200,000 ש"ח, הערך הריאלי שלו הוא רק מיליון ש"ח.

 

בנוסף, אם למשל תצטרכו לערוך שינויים בבית כדי להתאימו להיתר הבניה, או להרוס את התוספות הלא חוקיות, מן הסתם שוויו יפחת. במקרים שבהם חריגת הבניה תאושר בדיעבד ישנו סיכוי סביר שתידרשו לשלם היטל השבחה, כך שבפועל הערך האמיתי של הנכס כיום נמוך יותר - וכל אלה גורמים לבנק להתייחס אליו בחשדנות.

 

כתוצאה מכך או שתקבלו משכנתא על סכום נמוך יותר מכפי שרציתם או שהבנק יסרב להעניק משכנתא.

 

האם ישנה התיישנות על עבירה על חוקי התכנון והבניה?

 

נכון לעכשיו התביעות לתשלום דמי שימוש והיתר רטרוקטיביים על חריגות בניה על בית פרטי במושב מגיעות עד 7 שנים אחרונה. יחד עם זאת רשות מקרקעי ישראל מבהירה שלעבירות אלה אין התיישנות מבחינתה.

 

במקרים אחרים (לאו דווקא בכפרים, קיבוצים ומושבים) עבירה על חוק התכנון והבניה  מוגדרת כ"עוון", וכשזה המצב היא מתיישנת אחרי 5 שנים. מצד שני, בלא מעט מצבים ניתן לפעול נגד בעלי נכס שמפר את התקנות גם אם חלף זמן רב יותר - למשל אם כבר החלה חקירה או כשהעבירה מוגדרת כ"שימוש חורג" - ולכן הסיכון ברכישת נכס מסוג זה משמעותי במיוחד ובפרט כאמור לגבי קבלת משכנתא.

 

לפני קבלת אישור משכנתא לדירה מחולקת

 

דירה מחולקת היא תופעה המוכרת היטב בערים הגדולות. בעלי נכסים, בפרט אלה שבחרו לרכוש נכס למטרות השקעה, מפצלים לא פעם את הנכס למספר דירות קטנות יותר במטרה ליהנות ממספר רב יותר של שוכרים – ומהכנסות גבוהות יותר. עם זאת, במקרים רבים מתבצעת החלוקה ללא היתר, מה שעשוי להקשות על תהליך קבלת האישור מהבנק.

 

אם כן, לפני שאתם מבקשים אישור למשכנתא לדירה מחולקת רצוי לבחון היטב האם הבנייה בוצעה על פי החוק, והאם ניתן היתר לביצוע השינויים. זוהי משימה המיועדת לעורך הדין שמלווה את העסקה, והוא זה שבודק בדרך כלל את התוכניות לעומת הבנייה בפועל, וכן את ההיתרים שהתקבלו. בדומה לאופן שבו יש לפעול לבחינת חלוקת הנכס לדירות קטנות מומלץ לבחון חריגות אחרות, אם יש, כדי שתוכלו לדעת מה צפוי לכם שאתם פועלים לקבלת אישור למשכנתא עם חריגות בניה.

 

בדיקת שמאי לחריגות מותרות לפני קבלת אישור למשכנתא

 

לחריגות הבנייה יש השפעה לא מבוטלת על שני הצדדים המעורבים בעסקת המכר. בתור התחלה, מוכר הנכס נדרש להצהיר ולהתחייב כי הנכס נבנה על פי הדין, ללא חריגות בניה, כן הוא אמור להתחייב שאין כל תביעה רשמית מצד סמכות מוסמכת כזו או אחרת. באופן טבעי, הפרה של התנאי הזה (כלומר קיומה של חריגה) עשוי להוביל לביטול ההסכם ולדרישת פיצוי. 

 

בנוסף, לפני קבלת אישור משכנתא לנכס עם חריגות בניה, סביר להניח שהבנק ישלח שמאי להערכת הנכס. שמאי מקצועי ידע לזהות את שווי הנכס על בסיס ההיתר, ומשמעות הדבר שחריגות יפגעו בשווי הנכס. זוהי עוד פרצה שעשויה להוביל לביטול העסקה, מה שמחייב את שני הצדדים לזהירות רבה ולבחינה מדוקדקת של הנכס, של הבנייה ושל ההיתרים הקיימים.

 

משכנתא לחברי מושבים

 

משכנתא עבור נחלות או נכסים במרחב הכפרי היא עסקה סבוכה במיוחד.

 

הסיבה לכך היא שישנן לא מעט חריגות בניה בכפרים, בקיבוצים ובמושבים. חקלאים רבים נקלעו לקשיים כלכליים לקראת סוף המאה הקודמת ובתחילת המאה הנוכחית, ולא הייתה להם ברירה אלא להשתמש בחלק מהשטח שלהם לטובת שימושים עסקיים שאינם חקלאות (צימרים, מחסנים, חנויות ועוד).

 

הנושא הגיע לערכאות שיפוטיות רבות, כולל בית המשפט העליון, וגם רשות מקרקעי ישראל גיבשה תוכניות שונות כדי להכשיר חריגות בניה במושבים מתוך הבנה שהן היו בלתי נמנעות. יחד עם זאת כשיש נכס במושב שבעליו לא הסדיר חריגת בניה בו קשה מאוד לקבל עבורו משכנתא - בעיקר בגלל הגברת האכיפה בתחום זה במקביל למאמצי ההסדרה.

 

קבלת אישור משכנתא לנכס עם חריגות בניה

 

הדרך הטובה ביותר להבטיח אישור למשכנתא על הדירה המיוחלת היא לבצע בדיקה יסודית של הנכס ולהבין מה החלופות שעומדות בפניכם אם החלטתם להמשיך עם תהליך הרכישה בכל זאת. יועץ משכנתאות מקצועי יוכל לעזור לכם בתהליך הזה, תוך דאגה לאינטרסים האישיים שלכם. תוכלו להשאיר את הפרטים שלכם בטופס והצוות שלנו יציע לכם את אנשי המקצוע הטובים ביותר.

 

איך לשפר את הסיכוי לקבל משכנתא בתנאים טובים?

 

בדיקה קפדנית שלא התבצעו עבירות בניה היא צעד מומלץ אחד לקראת רכישת נכס. על-מנת למקסם את הסיכוי לקבל את המשכנתא הרצויה ובתנאים האופטימליים כדאי למצוא יועץ משכנתאות שכבר צבר ניסיון בטיפול בנכסים עם חריגות בניה.

 

השאירו את הפרטים שלכם בטופס כאן למטה ותקבלו עד 3 הצעות מחיר מיועצי משכנתאות מומלצים באזור מגוריכם עם התאמה מלאה לצרכים הספציפיים שלכם.

 

בעזרת המערכת הטכנולוגית החכמה שלנו אתם חוסכים זמן, מאמץ וכמובן כסף רב בהשוואת יועצי משכנתאות ללא כל התחייבות!

 

השאירו את הפרטים שלכם ממש פה, עכשיו!

 


 

השוואת ספקים במשכנתא למסורבים בבנקים

תודה שפנית לקונטקט,

נציגנו מטפלים כרגע בפניות קודמות,

ניצור איתך קשר בהקדם אפשרי

להתאמת איש מקצוע אידיאלי

לפרופיל בקשתך

{{ errors.name }}
{{ errors.phone }}
כתבות שלנו