קניית דירה מקבלן ומשכנתא לקניית דירה מקבלן - איך עושים את זה נכון?

אם הגעתם לכאן סביר להניח שאתם שוקלים קניית דירה מקבלן.

 

הגעתם למקום הנכון בזמן הנכון!

 

אנחנו נדאג שתקבלו את כל המידע הדרוש לכם כדי לקבל משכנתא אופטימלית בתנאים אטרקטיביים ובהחזרים חודשיים שפויים.

 

קניית דירה מקבלן היא קנייה של דירה חדשה, אתם תהיו הבעלים הראשונים שלה והיא בדרך כלל תהיה עדיין בשלבי בנייה או על הנייר כתוכניות בנייה שאושרו או שטרם אושרו. לפני שאתם חותמים על חוזה קודם כל עליכם לוודא שהפרויקט שנבנה על ידי הקבלן מלווה ע"י בנק שנותן ליווי לפרויקט וזאת כדי להבטיח את הכסף שאתם משלמים לקבלן ושאם חלילה הקבלן יפשוט את הרגל תוך כדי תקופת הבנייה כספכם יהיה מבוטח ומובטח.


יש כמה אופציות לתשלום עבור הדירה שאתם קונים מקבלן:


אופציה ראשונה: הרבה קבלנים נותנים אפשרות לשלם 20% בחתימת החוזה ו 80% בקבלת המפתח. היתרון הוא שזה מאפשר לכם מרווח נשימה לחסוך עוד כסף, החסרון הגדול הוא שאתם צוברים את מדדי תשומות הבנייה על כל יתרת הסכום שאתם חייבים לקבלן עד קבלת המפתח מה שעלול ליקר לכם את הדירה בעוד כ 100 אלף שח. חסרון נוסף הוא שכשתרצו לקחת משכנתא בעוד כשנתיים יכול להיות שהתנאים למשכנתא לא יהיו טובים כמו שהם היום ואז תפסידו גם את היתרון הזה.


אופציה שנייה: תוכלו לשלם את התשלומים על הדירה שאתם קונים מקבלן על פי התקדמות הבנייה לפי החלק היחסי. אם הדירה היא רק על הנייר תצטרכו לשלם 7% בחתימת החוזה אחרי קבלת ההיתרים תצטרכו להשלים ל 25% ואחרי כן בכל שלב כלל כמה חודשים תצטרכו להוסיף 15% עד לקבלת המפתח. החסרון הוא שכל סכום שלא ישולם לקבלן יצבור את מדד תשומות הבנייה שכרגע נמצא במגמת עלייה. וייקר לכם את מחיר הדירה הסופי.


אופציה שלישית: לשלם עבור הדירה שקניתם מקבלן את כל הסכום מראש, בתנאי כמובן שיש בנק שמלווה את הפרויקט, אם יש לכם אפשרות לכך תוכלו גם לקבל מהקבלן הנחה על הדירה. אם הפרויקט מלווה ע"י בנק אין לכם מה לחשוש לגבי התשלום מראש במלואו. הכסף שלכם שמור בנאמנות ע"י הבנק שמשחרר כסף לקבלן רק לפי התקדמות הבנייה. היתרון הגדול הוא שאתם חוסכים את כל עליות מדד תשומות הבנייה לכל התקופה. אם חלילה הקבלן פושט את הרגל הבנק ימנה קבלן אחר במקומו שימשיך את הבנייה כדי שהקונים לא ייפגעו. דבר כזה עלול לעכב את סיום הבנייה אבל לפחות תהיה לכם דירה להיכנס אליה והכסף שלכם מובטח עד לסיום הבנייה.


מימון בקניית דירה מקבלן:


לגבי המימון בקניית דירה מקבלן עליכם לקחת בחשבון שאתם צריכים הון עצמי של 25% כדי לקבל משכנתא ואת כספי המשכנתא תוכלו לקבל רק לאחר ששילמתם כבר את הכסף לקבלן מההון העצמי שלכם. כמו כן כספי המשכנתא מועברים ישירות מהבנק לקבלן. כך שאם אתם צריכים כסף נזיל למימון שדרוגים ולהוצאות אחרות נלוות. כסף זה ימומן מההון העצמי שלכם. תכננו נכון כמה כסף אתם מעבירים לקבלן מהון העצמי שלכם כדי שלא יחסר לכם כסף להוצאות הנלוות (שימו בצד לפחות 25 אלף שח נזיל).


תוכלו לקחת משכנתא גרייס לתקופת הבנייה ולשלם רק את הריבית בתקופה הזו, מה שיכול מצד אחד להקל עליכם בתשלומים החודשיים השוטפים ויכול לחסוך לכם את עליית מדדי תשומות הבנייה עד קבלת המפתח שיכול להוסיף לכם על מחיר הדירה כ 100 אלף שח כשהריבית על הגרייס תהיה בערך כ 70 אלף שח אז בכל זאת חסכתם כ 30 אלף שח.


לקיחת משכנתא לקניית דירה מקבלן - איך מתחילים :

 

  • אישור עקרוני לפני חתימת החוזה קודם כל. לא חותמים על חוזה רכישת דירה לפני שיש לכם אישור עקרוני מהבנק שאתם כשירים לקבל משכנתא. אישור עקרוני הוא בעצם התחייבות של הבנק שבדק את יכולתכם לעמוד בתשלומי המשכנתא והוא מאשר לכם את המימון הדרוש (אישור עקרוני תקף ל 3 חודשים בלבד). תוודאו שהאישור העקרוני מוגש לכם בכתב ולא בעל פה. כי אם הבנק לא יאשר לכם מכל סיבה שהיא אתם תהיו בצרות על הפרת הסכם/חוזה ותצטרכו לשלם קנס למוכר בין אם הוא קבלן ובין אם הוא לא קבלן והעסקה עלולה להתפוצץ לכם בפנים.

 

  • כדי להשיג אישור עקרוני אתם צריכים להגיש מסמכים לבנק: תעודת זהות עם ספח של שני בני הזוג ואם רק אחד קונה אז רק אחד. 3 תלושי שכר אחרונים ואם אתם עצמאיים אז שומה אישית של 2-3 השנים האחרונות או אישור של רו"ח על הכנסותיכם ותדפיסי חשבון הבנק שלכם ל 3 חודשים אחרונים. שימו לב שהאישור העקרוני מוצע בדיוק לסכום שאתם צריכים ולאחוזי המימון שבקשתם.

 

  • חשוב שתדעו שאם אתם באים לבנק אחרי שחתמתם על חוזה והבנק יודע שכבר חתמתם על חוזה אתם בעמדה נחותה יותר מול הבנק כי הבנק יודע שאתם עכשיו לחוצים לקבל את המימון והוא יכול לעשות אתכם מה שבא לו ולתת לכם תנאים פחות טובים ממה שיכולתם לקבל.

 

  • רוב האנשים הולכים לבנק שאתו הם עובדים בשוטף כדי לקבל אישור עקרוני למשכנתא והצעות למשכנתא כי הם סומכים על הפקיד שמכיר אותם כבר כמה שנים וחושבים שזה טוב יותר עבורם. זה לא משנה כמה זמן הבנק מכיר אתכם או כמה זמן פקיד כזה או אחר מכיר אתכם, רצוי וכדאי שגם על אישור עקרוני תקבלו הצעות מבנקים נוספים. בסופו של דבר הפקיד בבנק מקבל משכורת מהבנק הוא לא חבר שלכם, הוא מקבל בונוסים על הרווחים שהוא מכניס לבנק ויכולת התמרון שלו לגבי המשכנתא שלכם מוגבל. לכן תמיד כדאי וחשוב שיהיה לכם יועץ משכנתא פרטי משלכם שידאג לאינטרסים שלכם.

 

  • תוודאו שהבנק שבו אתם מתכוונים לקחת את המשכנתא יעמוד בלוחות הזמנים שקבעתם בחוזה עם הקבלן לגבי התשלומים, כדי שלא תמצאו את עצמכם משלמים קנוסות לקבלן, דבר שייקר לכם את עלות הדירה.

 

מסתבר שברוב המקרים אנשים שהולכים לבנק שהם מכירים כי הם סומכים על הבנק הזה מקבלים תנאים פחות טובים אם היו הולכים לבנק אחר. קורים מקרים שבגלל שהם רוצים לקחת משכנתא דווקא בבנק שהם עובדים אתו בשוטף הם אפילו לא בודקים בבנקים אחרים מה יכלו לקבל.


זה לא הסדר הנכון !


רוב האנשים מתחילים הפוך מחפשים דירה שלא בטוח שהמחיר הוא בטווח היכולות שלהם. אחר כך חותמים על זכרון דברים או אם זה קבלן על חוזה או הסכם אחר כך הולכים לבנק לקבל אישור עקרוני למשכנתא ואת ההצעות למסלולי המשכנתא.


מהו הסדר הנכון  ?

 

  1. קודם כל ולפני הכל אתם צריכים לדעת מה התקציב שאתם יכולים להרשות לעצמכם כדי לקנות דירה. כמה הון עצמי יש לכם? האם יש לכם 25% משווי הדירה שאתם רוצים לקנות? ואם לא האם תוכלו לגייס 25% משווי הדירה כדי לקבל משכנתא של 75% מהבנק, שזה המקסימום האפשרי שהבנקים נותנים היום על פי הוראת בנק ישראל (מלבד פרויקטים של מחיר למשתכן ודומיו).
  2. אם יש לכם את ההון העצמי הנדרש ויש  לכם אישור עקרוני אתם יכולים להתחיל לחפש את הדירה שאתם יכולים לקנות בתקציב שיש לכם. כן, יש חלומות אבל יש מציאות והחלום לא תמיד משתקף במציאות.
  3. השלב הבא עדיין לפני שאתם חותמים על חוזה לפנות ליועץ משכנתא כדי שירכיב עבורכם את התמהיל הנכון למשכנתא. תמהיל מורכב מכמה מסלולים (יש למעלה מ 25 מסלולים) על מנת שיתאים למצב הכלכלי שלכם וייקח בחשבון בלתמים וצפי עתידי של הוצאות והכנסות בכל תסריט אפשרי. הבנק יציע לכם את התמהילים שבהם הוא מרוויח הכי הרבה ויפרוס לכם את המשכנתא למקסימום השנים האפשרי בסופו של דבר אתם תשלמו על המשכנתא שלכם הרבה יותר עד תום התקופה. שימו לב שלא הכל תלוי רק בריביות נמוכות.
  4. רק לאחר שיש לכם תמהיל מתאים (הכל תלוי בתמהיל המשכנתא ופחות בריביות) שהרכיב לכם יועץ משכנתא מקצועי ומנוסה, תיגשו לבנקים לקבל הצעות מחיר על פי התמהיל שהרכיב לכם יועץ המשכנתא הפרטי, לא של הבנק. יועץ משכנתא פרטי דואג לאינטרס שלכם לעומת יועץ משכנתא של הבנק שדואג קודם כל לאינטרס של הבנק אותו הוא מייצג ורק אחר כך לאינטרס שלכם.
  5. אחרי שתקבלו את ההצעות מהבנקים תוכלו לעשות השוואה אמתית בין מה שהציעו לכם הבנקים השונים ולבחור איזה בנק נתן לכם את ההצעה הטובה ביותר לתמהיל שלכם כדי לחתום על המשכנתא.

 

אז בטח תשאלו למה לא ללכת קודם לבנק ולקבל מהם הצעות ואחר כך ללכת עם זה ליועץ משכנתא כדי שישיג לכם תנאים וריביות / החזרים טובים יותר? התשובה היא די פשוטה, כשתבואו לבנק בלי תמהיל משלכם הבנק יציע לכם תמהיל שהוא חושב שכדאי לכם לקחת על פי מה שהבנק ירוויח ממנו הכי הרבה ואתם אפילו לא תדעו שהתמהיל שהבנק הציע לכם בכלל לא מתאים לכם ושיכולתם לקבל תנאים טובים יותר אם התמהיל  היה שונה. כבר נתקלנו במשפחות רבות שיכלו לשלם הרבה פחות על המשכנתא שלהם אם התמהיל של המשכנתא שלהם היה שונה ולחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים במשכנתא.


השאירו את הפרטים שלכם עכשיו בטופס המצורף ותקבלו עד 3 הצעות מחיר מיועצי משכנתא מומלצים באזור מגוריכם המתמחים בנטילת משכנתאות לדירות מקבלן.

 

חסכו זמן יקר, מאמץ מיותר וכסף רב - במקום אחד!

 

קונטקט - לעמוד בציפיות - CONTACT

 

 

השוואת ספקים בייעוץ משכנתאות

תודה שפנית לקונטקט,

נציגנו מטפלים כרגע בפניות קודמות,

ניצור איתך קשר בהקדם אפשרי

להתאמת איש מקצוע אידיאלי

לפרופיל בקשתך

{{ errors.name }}
{{ errors.phone }}
כתבות שלנו